Внезапно мнение о компании Simon Property Group улучшилось. Для крупнейшего в стране фонда инвестиций в недвижимость, который владеет и управляет многими крупнейшими торговыми центрами крупных размеров в США, этот год был тяжелым из-за снижения выручки, чистого операционного дохода, цен на акции и потребительского трафика из-за пандемии, последовавших за этим банкротств розничной торговли и снижения арендной платы снижение цен и ускорение онлайн-покупок. Но владелец и оператор таких крупных торговых центров, как Roosevelt Field Shopping Center, King of Prussia и Woodbury Common Premium Outlets, извлекает выгоду из текущего рынка покупателей.
За последние две недели Саймон заключил новую сделку по покупке Taubman Centers по значительно сниженной цене по сравнению с первоначальным предложением и приобрел розничные операции J. C. Penney, одного из крупнейших арендаторов. Также появились новости о том, что вакцины против COVID-19 уже в пределах досягаемости, что дает некоторую надежду на то, что мир и поведение потребителей однажды, в течение следующих девяти месяцев или около того, могут вернуться к некоторому подобию нормальной жизни.
В совокупности все это привело к тому, что цена акций Simon’s поднялась более чем до 80 долларов по состоянию на полдень понедельника. Акции компании закрылись на уровне $78,96, поднявшись на 5,7 процента, или на $4,23. Это все еще далеко от цены акций в $145 в начале этого года, но лучше, чем диапазон от $40 до $60 весной. Цена акций Taubman выросла на 8,3 процента в понедельник, или на 3,26 доллара, до 42,80 доллара. В воскресенье вечером операторы торговых центров сообщили, что достигли окончательного соглашения, изменяющего некоторые условия их первоначальной сделки по слиянию, включая новую цену покупки в размере 43 долларов за акцию наличными, что составляет чуть менее 3 миллиардов долларов, и другие положения, направленные на смягчение условий закрытия. Это значительно меньше, чем первоначальное февральское предложение Саймона о выплате 52,50 долларов за акцию, или 3,6 миллиарда долларов.
Ожидается, что слияние завершится в конце 2020 или начале 2021 года. Саймон и Таубман также урегулировали свой незавершенный судебный процесс в окружном суде 6-го судебного округа округа Окленд, штат Мичиган, в связи с июньским решением Саймона отказаться от февральского предложения.
В июне компания Simon указала, что “воспользовалась своими договорными правами на расторжение” соглашения. В иске Саймона также утверждалось, что COVID-19 оказал непропорциональное воздействие на Таубмана и что Таубман не предпринял шагов по смягчению его последствий, включая сокращение операционных расходов и капитальных вложений. Саймон отметил, что “значительная доля закрытых торговых объектов Taubman расположена в густонаселенных крупных мегаполисах, многие объекты зависят как от внутреннего, так и от международного туризма, а также ориентированы на магазины высокого класса”.
Измененное соглашение о слиянии по-прежнему предусматривает, что Саймон приобретет 80-процентную долю в партнерстве с ограниченной ответственностью Taubman Realty Group. Семья Таубман продаст около трети своей доли по цене сделки и останется 20-процентным партнером TRG. “Это беспроигрышный вариант для обеих сторон”, — сказал Майкл Гулд, бывший председатель правления и главный исполнительный директор Bloomingdale’s, многие офисы которого расположены на территории Simon and Taubman properties. “Было разумно заключить сделку, а не затевать долгую судебную тяжбу, пока какой-нибудь судья решает, что происходит, и тратить десятки миллионов на судебные издержки”.
Отметив, что Саймон приобретает несколько высококлассных торговых объектов, в том числе Cherry Creek в Денвере и торговый центр Short Hills в Нью-Джерси, Гулд сказал: “Для Таубманов это возможность стать частью гораздо более крупного бизнеса и сохранить долю в акционерном капитале.
Обе стороны должны быть счастливы”.
“Я думал, что это будет грандиозная битва в судах”, — сказал один из руководителей розничной торговли, пожелавший остаться неназванным. Аллан Эллингер, основатель и старший управляющий партнер MMG Advisors, инвестиционного банка, специализирующегося на розничной торговле и модных компаниях среднего бизнеса, также охарактеризовал сделку как выгодную для обеих сторон, отметив, что Таубманы защищают свой чистый капитал и поступили разумно, заключив сделку сейчас, а не позже, когда налоги на прирост капитала может возрасти.
В настоящее время на федеральном уровне этот показатель составляет 20 процентов, хотя поговаривают о том, что он может вырасти до 28 процентов или выше. “Если кто-то планирует совершить сделку, ему лучше сделать это раньше, чем позже”, — сказал Эллингер. Он и Гулд согласились с тем, что конечная цена покупки Taubman, несмотря на резкое снижение по сравнению с первоначальной суммой, все еще была справедливой, учитывая нынешний деловой климат, связанный с COVID-19. “Таубман сильно подешевел, но я бы назвал это реалистичной ценой”, — сказал Крейг Джонсон, президент Customer Growth Partners. “В наши дни люди боятся заходить в торговый центр.
Даже к тому времени, когда все вернется на круги своя, люди не будут делать покупки в торговых центрах, как в старые добрые времена. Они будут осторожны в этом вопросе. Что ждет Саймона впереди? По мнению экспертов в области ритейла, речь идет о принятии активных мер для повышения привлекательности, актуальности и прибыльности своих активов путем перепрофилирования определенных объектов для более широкого использования, продажи более слабых объектов в торговых центрах как из портфеля Taubman, так и из своего собственного, а также изменения структуры расходов Penney’s и других активов для сокращения издержек. “У Таубмана, по сути, дела шли неважно”, — добавил Джонсон. “У Таубмана очень хорошие объекты, одни из самых производительных в отрасли”, хотя некоторым из них не помешала бы реальная работа, — отметил он. “Я предполагаю, что они выгрузят несколько объектов из Taubman и SPG. Объединенный парк Taubman-SPG будет меньше. “Многие из оставшихся объектов будут переоборудованы для использования в гораздо большей степени в условиях смешанного использования или под открытым небом. Доступ к капиталу, которым располагает Саймон, не имеет аналогов”, — сказал Джонсон. “Преобразование центров в более многофункциональные требует огромных капиталовложений.
Macerich (крупный девелопер торговых центров в Лос-Анджелесе) сделал это на площади Санта-Моника-Плейс, превратив ее в место под открытым небом, с магазинами нового типа Bloomingdale’s и Nordstrom. Он выходит на набережную Третьей улицы. В обоих этих парках есть десятки объектов недвижимости, которые можно было бы использовать для многофункциональной реконструкции. Я не уверен, что Taubman смог бы справиться с этим, имея собственные торговые центры.”
“Дэвид Саймон (David Simon) [председатель и главный исполнительный директор Simon Property Group] дал понять, что они внимательно изучили Penney’s и решили, что могут зарабатывать на нем деньги как на жизнеспособном бизнесе по продаже товаров”, — сказал Гулд, добавив, что, по его мнению, Саймон найдет способ извлечь выгоду из Penney.измените структуру расходов, особенно в штаб-квартире корпорации, чтобы повысить прибыльность. — Я думаю, он купил это, чтобы заработать денег, а не только для того, чтобы не допустить закрытия магазинов Penney’s в своих торговых центрах.
Penney’s находится в состоянии банкротства, но ее план реструктуризации был одобрен, и она планирует выйти из него в конце этого месяца.
Недавно компания Simon сообщила о “дружественной потере права выкупа” торгового центра в Таттл Кроссинг в Дублине, штат Огайо, и торгового центра Southridge в Гриндейле, штат Висконсин, и о том, что она больше не будет вкладывать капитал в торговый центр Montgomery в Северном Уэльсе, штат Пенсильвания. У Simon есть все необходимое, чтобы превратить традиционные торговые центры в развлекательные заведения, продуктовые магазины, жилые и коммерческие помещения, залы для кофе-брейков или просмотра игр, а также медицинские учреждения.
От этого выиграют гораздо меньшие центры Таубмана. Эксперты также сказали, что Саймон мог бы перепроектировать некоторые закрытые центры, заменив их компонентами на открытом воздухе. В эпоху COVID-19 наблюдается переход потребителей от закрытых центров к центрам под открытым небом, и даже после того, как кризис в области здравоохранения рассеется, многие потребители будут по-прежнему предпочитать помещения под открытым небом, чувствуя, что там они в большей безопасности от болезней. “Приобретение Taubman, безусловно, укрепляет позиции Simon на рынке. Это дает им возможность вкладывать больше средств в технологии, которые позволяют лучше понять характер покупок потребителей, их предпочтения в еде, магазинах и лучше обслуживать потребителей”, — сказал Эллингер.
Покупка Taubman дает Саймону “больше возможностей для инвестиций, чтобы улучшить восприятие покупателями своей недвижимости и разнообразить свои торговые центры, добавив в них что-то помимо розничной торговли и фуд-кортов”, — добавил он. Объединение Саймона и Таубмана действительно дает Саймону дополнительное влияние на розничных арендаторов, но это не имеет большого значения. “С точки зрения ритейлера, я не уверен, что это имеет значение.
Саймон и так обладает большим влиянием”, — сказал один из руководителей розничной сети, пожелавший остаться неназванным. “Мы с Саймоном всегда находили общий язык, и у нас всегда были хорошие отношения с Таубманом
”. “Сделка действительно дает Саймону дополнительные рычаги влияния, но от камня на камне не добьешься”, — сказал Эллингер. “Для арендаторов розничной торговли сейчас ситуация сложная. У них действительно больше рычагов воздействия, но они должны использовать их очень осторожно.
Должен быть баланс.”
“Саймон и Таубман оба жесткие и справедливые люди”, — сказал Гулд. “В Bloomingdale’s я чувствовал, что это улица с двусторонним движением. Они были нашими партнерами”.
Что касается будущего Роберта Таубмана, председателя правления, генерального директора и президента Taubman Centers, и Уильяма “Билли” Таубмана, главного операционного директора, компания опубликовала следующее заявление: “Таубман и Саймон продолжат работать в обычном режиме и как отдельные компании, пока сделка не будет закрыта.
После завершения сделки Taubman сохранит свой корпоративный офис в Блумфилд-Хиллз, штат Мичиган, и офисы Taubman Asia в Гонконге, Китае и Корее, и мы ожидаем, что будем работать так же, как и сегодня, в том, что касается владения, управления и сдачи в аренду нашей недвижимости, а также того, как мы обслуживаем наших арендаторов, покупатели и сообщества. ”
“Я слышал, что Таубманы будут продолжать руководить своей компанией еще пять с лишним лет до выхода на пенсию”, — сказал анонимный источник в розничной сети. “Я не уверен, что братья Таубманы считали, что в ближайшее время к руководству придет новое поколение”.
