Представьте себе комплекс недвижимости в два раза больше Центрального парка в Нью-Йорке с 885 домами, центр города с 200 магазинами всех ведущих мировых брендов класса люкс, два поля для гольфа, более 15 теннисных кортов, конноспортивный центр и, о да, два поля для игры в поло и полноценный тренировочный центр по триатлону.
Это Фазенда Боа Виста, комплекс в часе езды от Сан-Паулу, который строится бразильской компанией JHSF Participacoes SA, занимающейся недвижимостью и гостиничным бизнесом. Этот город — лишь один из множества проектов JHSF, семейной фирмы, основанной в 1972 году, которая занимается девелопментом недвижимости, торговыми центрами и розничной торговлей модной одеждой, гостиничным бизнесом и гастрономией, международным аэропортом и столицей JHSF. Boa Vista демонстрирует движущие силы JHSF — ориентацию на своих клиентов, внимание к деталям и акцент на дизайне.
Разработчик ориентирован только на самых богатых людей — от 500 000 до 1 миллиона человек в Бразилии, стране, которая в два раза больше континентальной части США с населением 216,5 миллионов человек. “Мы всегда следим за клиентами — где они останавливаются, о чем думают, каковы их привычки. ..Сегодня умение ориентироваться на клиента — это навык”, — говорит Хосе Ауриемо Нето, председатель JHSF. “Компании, которые добиваются наилучших результатов, выходят за пределы [своих офисов], а не остаются внутри, чтобы по-настоящему понять, что происходит вокруг вас и как вы взаимодействуете со своими клиентами”.
Отсюда и трасса для триатлона в Боа—Виста, где также есть бассейн для серфинга, в котором используется совершенная технология Wave Machines от American Wave Machines. Еще одна трасса запланирована для серфинг-клуба Сан-Паулу, который станет первым в городе серф-клубом.
Эта трасса, а также трасса для триатлона стали результатом наблюдения JHSF за образом жизни своих клиентов. “Мы обнаруживаем, что спорт все больше и больше влияет на образ жизни наших клиентов. Мы действительно впечатлены тем, что они посвящают большую часть своего времени спорту, гораздо больше, чем раньше.
Они также проводят больше времени со своими семьями”, — говорит Нето. Чтобы больше времени проводить с семьей, в план расширения Fazenda Boa Vista входит строительство комплекса Boa Vista Estates площадью шесть миллионов квадратных метров, архитектура которого разработана Сигом Бергамином и Мурило Ломасом.
Открытие выставочного зала запланировано на ближайшие несколько месяцев. Его цель — следить за тем, куда идут его клиенты. Вот почему он недавно отправился на 10 дней в Куршевель, Франция, чтобы посмотреть, чем занимаются состоятельные бразильцы, и был удивлен, что бразильцы составляют третье по численности население в курортном городе после французов и британцев. Хотя JHSF вряд ли будет строить недвижимость в Куршевеле, это помогло Neto увидеть, чем они занимаются, находясь там.
Именно поэтому JHSF регулярно приглашает небольшие группы своих состоятельных клиентов на Неделю моды в Париже, чтобы получить эксклюзивные впечатления от крупных брендов класса люкс, например, побывать за кулисами Hermes. И бренды всегда готовы помочь, поскольку JHSF имеет за плечами опыт работы с более чем 20 брендами в Бразилии, включая Celine, Brioni, Brunello Cucinelli, Emilio Pucci, Gianvito Rossi, Aquazzura и Chloe.
Компания также владеет 20-процентной долей в Valentino в Бразилии. JHSF владеет пятью торговыми центрами в Бразилии и Уругвае и строит еще два — все они будут ориентированы на роскошь, от LVMH Moet Hennessy Louis Vuitton и Kering stables до Hermes и многого другого.
Но, будучи разработчиком, приходится играть в долгую игру, особенно в Бразилии. Отель Fasano в Нью-Йорке олицетворяет терпеливый подход Neto. Потребовалось более 10 лет, чтобы купить элитную недвижимость между 62-й и 63-й восточными улицами у восьмидесятилетнего старика, который шесть раз менял запрашиваемую цену, прежде чем сделка наконец была заключена. Нето говорит, что, зная о том, что в центре Города трудно найти места, не связанные с кооперативами, с видом на Центральный парк: “Для нас было важно находиться в этом месте, поэтому мы проявили терпение.
Подобные ситуации случались с компанией в Лондоне и других городах. Мы уделяем особое внимание наиболее ценным активам. Но это касается не только нас. Мы также знаем, что именно это ценят наши клиенты.”
Без этого десятилетнего ожидания не было бы ни одного отеля на Пятой авеню с дуплексами площадью 3000 квадратных футов, спроектированными Тьерри Деспоном, которые отличаются бразильским, итальянским и другим антиквариатом в Верхнем Ист-Сайде.
Представьте себе стены, обшитые кашемиром. В мире насчитывается 11 отелей класса люкс Fasano, в том числе отель Fasano Las Piedras в Уругвае и два аутпоста в Нью-Йорке, один из которых — ресторан недалеко от Парк-авеню. Ожидается, что строительство отеля Fasano в Майами будет завершено примерно через 18 месяцев, также планируется строительство новых отелей в Европе. Лондон занимает первое место в списке, и мы искали его 10 лет. Наряду с отелями, JHSF планирует расширить свою деятельность в сфере недвижимости в других странах. По словам Нето, Бразилия, обладающая обширными территориями, способна к дальнейшему расширению в ближайшие годы, а Сан-Паулу, Рио-де-Жанейро, Транкозу и Сальвадор являются одними из лучших регионов, подходящих для клиентов JHSF. Три года назад компания открыла международный аэропорт имени Катарины в Сан-Паулу, чтобы помочь своим состоятельным клиентам избежать многочасовых пробок на пути в Сан-Паулу и обратно.
То, что начиналось с двух ангаров, теперь насчитывает 10 для размещения растущего числа частных самолетов, базирующихся там. Стилизованный частный аэропорт рассчитан на людей высокого полета. Бразилия располагает вторым по величине парком частных реактивных самолетов в мире, уступая только США. В аэропорту Катарина базируется более 100 самолетов, и 90 владельцев уже ведут бизнес с JHSF, будь то резиденции, отели или рестораны. По словам Нето, наличие таких постоянных клиентов создает “очень приятную экосистему” и мотивирует компанию предоставлять хорошее качество и сервис.
Учитывая широту своего портфолио, компания регулярно сотрудничает с многочисленными архитекторами для различных объектов недвижимости, а иногда привлекает нескольких архитекторов для отдельных проектов. Различные команды работают как над отелями, так и над другими объектами недвижимости.
По словам Нето, существует также “очень компетентная” внутренняя команда из примерно 50 человек, которая хорошо разбирается в дизайне, потребностях арендаторов, физической планировке, близости к ресторанам и пешеходному потоку. Площадь планируемых резиденций в Боа-Виста будет варьироваться от 4000 до 10 000 квадратных футов, и домовладельцы смогут выбрать одного из 15 высококлассных архитекторов.
По словам Нето, в отличие от США, где некоторые застройщики предпочитают McMansions, этого нельзя сделать в Бразилии, где клиенты JHSF имеют более утонченные предпочтения. Поскольку дизайн является ключевым компонентом всех объектов недвижимости, JHSF сотрудничает с такими ведущими архитекторами, как Исай Вайнфельд, Каролина Прото, Марсио Коган, Фелипе Диниз и Гуи Маттос, а также с вышеупомянутыми Бергамином и Ломасом.
В качестве примера подхода JHSF, ориентированного на дизайн, профессиональный игрок в поло Начо Фигерас (владелец фирменного дизайнерского бизнеса) в сотрудничестве с Proto разработал модель резиденции в Лас-Пьедрас в Пунта-дель-Эсте, Уругвай. Фигерас также спроектировал там поле для игры в поло, и, возможно, последуют другие архитектурные проекты.
Уругвай был выбран для проекта JHSF из-за его близости к Бразилии и из-за того, что бразильцы регулярно посещают эту страну. Клиентская база Пунта-дель-Эсте примерно на 30 процентов состоит из бразильцев, аргентинцев и иностранных граждан, а остальные 5-10 процентов — из уругвайцев.
Приближаясь к 25-летию своей работы в компании, Нето говорит, что подразделение торговых центров было создано в 1998 году с целью достижения уровня качества, которого в то время не существовало в Бразилии.
По словам Нето, ориентация на высококлассных клиентов приносит компании пользу, поскольку этот сегмент от 500 000 до 1 миллиона человек более устойчив, чем другие сегменты в стране. Как отметили в прошлогоднем отчете два исследователя из Гарварда, бразильские элиты могут сохранять свой элитный статус, не работая в течение длительного времени, потому что у них обычно есть несколько объектов недвижимости, доходов и активов, которые они могут использовать для поддержания аналогичного уровня жизни.
Кроме того, среди них есть люди, чьи семьи принадлежали к высшим слоям общества со времен основания первых городов Бразилии. “С моей точки зрения, институционального риска для Бразилии нет. Конечно, эти [недавние] выборы были очень поляризованными — 50 на 50.
Там был такой бардак. Но, в конце концов, все институты в Бразилии, как только они увидели, что демократизация находится под угрозой, нашли очень стабильный способ организовать работу”, — говорит он. Несмотря на это, нестабильность макроэкономических проблем в стране неоспорима. Подтверждая эту устойчивость, Нето говорит, что процентная ставка для потребителей “не так уж велика. Если у них есть сбережения, то при более высоких процентных ставках они зарабатывают больше денег по сравнению с тем, когда у них их нет. С другой стороны, когда у вас более низкие процентные ставки, вы можете добиться большего роста и долгосрочных инвестиций в долгосрочные проекты..”
С этого момента компания корректирует свои цели в соответствии с этой долгосрочной стратегией. “Мы не пессимисты.
Мы оптимисты. При более низких процентных ставках конкуренция может усилиться. Когда у нас более высокие процентные ставки, конкуренция снижается, но клиент по-прежнему остается устойчивым”, — говорит Нето.
