Грядет беспрецедентное сокращение площади торгового центра. Отраслевые эксперты и прогнозисты ожидают, что около 25% торговых центров Америки исчезнут в ближайшие четыре-пять лет, что вынудит девелоперов и арендодателей перепрофилировать устаревшие форматы и площади, оставшиеся незанятыми из-за банкротств и сокращения розничных сетей. Хотя “апокалиптических” масштабов пока не наблюдается, “Коррекция, похоже, назрела”, — сказала Дебора Вайнсвиг, основатель и главный исполнительный директор Coresight Research, в своем отчете о торговых центрах, опубликованном ранее в этом месяце. “Рационализация работы физических магазинов привела к замедлению роста продаж в Интернете.
В свою очередь, рационализация площади торговых центров и их количества привела к замедлению закрытия магазинов”.
“Нет никаких сомнений в том, что будет проведена существенная рационализация по всему спектру, и это касается всех категорий продуктов в нашем секторе розничной торговли”, — отметил Дэвид Саймон, председатель правления, президент и главный исполнительный директор Simon Property Group, во время телефонной конференции во втором квартале. “Таким образом, это будут торговые центры, стриптиз-центры, определенные аутлеты, центры питания, центры стиля жизни.
Трудно определить, что это такое. “Я думаю, что это не так важно, будет ли это 20 или 30 процентов. Просто это должно произойти — как сейчас. В большинстве случаев у вас был продукт, который какое-то время «хромал». Этот период полураспада сократился за последние пять, шесть, семь лет. Теперь он как будто мгновенно сократился. И поэтому вы, без сомнения, увидите рационализацию — и это произойдет быстрее”.
“Ожидается, что в ближайшие пять лет закроется каждый четвертый торговый центр”, — сказал Дэвид Бассук, руководитель международной практики розничной торговли AlixPartners. “Это действительно сложная ситуация для всех вовлеченных сторон. Так что же нам делать? Нам нужно найти новые бизнес-модели, чтобы выжить и конкурировать”.
Торговые центры пострадали из-за частого закрытия магазинов, из-за того, что Интернет сократил продажи и количество посетителей, из-за десятилетий чрезмерной экспансии и слишком часто из-за несоответствия между тем, чего хотят потребители, и тем, что они предлагают. “За последние три года закрылось 28 000 магазинов.
В этом году закроются 25 000 магазинов, и более 75% из них — это магазины розничной торговли в торговых центрах”, — сказал Бассук. “В будущем большая часть изменений в поведении потребителей, вызванных пандемией, будет постоянной. В течение многих лет мы говорили, что торговые центры в США перенасыщены и занимают слишком много квадратных метров”.
По данным Института земельной политики Линкольна, в США насчитывается 8,5 миллиарда квадратных футов торговых площадей, что соответствует 24,5 квадратным футам торговых площадей на душу населения, что в пять раз превышает средний показатель по Европе, составляющий 4,5 квадратных фута на душу населения.
По данным немецкой компании Statista, специализирующейся на рыночных и потребительских данных, в 2017 году в США насчитывалось около 116 000 торговых центров различного назначения по сравнению с 30 000 в 1970 году. Хотя Coresight и другие отраслевые источники недавно опубликовали мрачные прогнозы для отрасли, они не первые.
Еще в 2017 году Credit Suisse подсчитал, что из 1211 традиционных торговых центров, существовавших на тот момент в Америке, четверть исчезнет к 2022 году. Закрытие магазинов и торговых центров вынуждает девелоперов и арендодателей изо всех сил пытаться вернуть посетителей и преобразовать оставшиеся квадратные метры.
Решение заключается в использовании форматов, к которым они не привыкли, — стоматологических клиник, спортивных залов, центров самореализации, апартаментов, цифровых брендов, стремящихся расшириться в автономном режиме, и переносящих то, что находится в помещении, на улицу, например, рестораны, парковые зоны и выставки. Согласно отчету Placer.
Компания Ai, занимающаяся анализом пешеходного трафика, открыла тренажерный зал Planet Fitness в торговом центре Mondawmin в Мэриленде в январе 2019 года, что сыграло важную роль в том, что показатель посещаемости торгового центра в годовом исчислении снизился с отрицательных 4,1 процента до плюс 0,5 процента.
Когда в январе 2020 года в торговом центре Holyoke в Массачусетсе открылся тренажерный зал Another Planet Fitness, количество посещений центра увеличилось на 22,58 процента по сравнению с предыдущим годом. Спортивные залы, как и продуктовые магазины, особенно ценны для торговых центров, поскольку они привлекают большое количество посетителей в будние дни, когда на дорогах обычно затишье. Коворкинг-центры начинают заполнять некоторые свободные площади, оставленные обанкротившимися ритейлерами.
Компания Industrious, занимающаяся коворкингом и поставками товаров на заказ, переехала в бывший магазин Barneys New York на площади моды в Скоттсдейле, штат Аризона. Застройщики начали создавать участки только для всплывающих окон или только для местных предприятий, чтобы придать объектам некоторую индивидуальность. “Происходит гораздо больше изменений, которые дают шанс местным продавцам”, — сказала Кэти Герш, исполнительный вице-президент Kotter International. “Всплывающих окон будет больше, некоторые из них будут посвящены местным продавцам, некоторые могут быть более традиционными.
Мы также видим, что рестораны занимают места на парковках. Операторы торговых центров ”дают волю творчеству“, — добавил Герш. “Люди по-прежнему хотят этого чувства единения. Они скучают по зрителям”, — добавила Джоан Инсел, вице-президент по глобальной розничной торговле и бренд-стратег CallisonRTKL. “Вероятно, мы увидим больше форматов, основанных на активном отдыхе, — от настоящего катка до пелотона или стен для скалолазания, а также Lululemon, который занимается не только продажей одежды”, — сказал Бассук. “Это то, что заставляет людей оставаться здесь дольше”. Магазины, торгующие спортивной одеждой и кроссовками, также продолжают оставаться популярными, — сказал он.
Девелоперы скупают проблемные торговые сети — это новая тенденция. Саймон и Authentic Brands Group объединились для покупки Brooks Brothers, Lucky Brand Jeans, Aeropostale и Forever 21, а Brookfield Property Partners также участвовали в сделках с Aeropostale и Forever 21.
Совсем недавно розничный бизнес J. C. Penney был куплен Саймоном и Брукфилдом, и ожидается, что ABG также примет участие в этой сделке. Очевидно, стратегия приобретения — это нечто большее, чем просто попытка сохранить уровень заполняемости и помешать другим ритейлерам воспользоваться условиями совместной аренды, чтобы освободить торговый центр после закрытия основного ритейлера.
Как сказал Саймон, “Мы проводим много исследований. ABG была очень хорошим партнером. Они знают, как отказаться от лицензионного аспекта, в котором мы являемся партнерами. Мы избавляемся от плохих магазинов. Мы покупаем товары со скидкой. Мы правильно распределяем накладные расходы. И мы действуем, руководствуясь более здравым смыслом, и, о чудо, у вас внезапно появляется бизнес со значительной положительной EBITDA, а вы заплатили за него совсем немного”.
Недавно компания Simon сообщила, что отказывается от владения? четырьмя торговыми центрами, которые испытывают трудности?. “В нашей сфере торговой недвижимости много избыточных мощностей, но я думаю, мы справимся с этим”, — сказал председатель правления.
По данным Международного совета торговых центров, уровень заполняемости торговых центров снизился до 88,7 процента во втором квартале этого года с 92,4 процента в первом квартале 2018 года. Только во втором квартале этого года уровень заполняемости региональных торговых центров снизился до 86,2% по сравнению с 90,4% в первом квартале 2018 года. Сектор одежды стал особой проблемой для торговых центров, и, по оценкам Coresight, доля торговых площадей, занятых магазинами одежды, упадет ниже 40 процентов в этом году по сравнению с 45 процентами в 2016 году.
Согласно отраслевым отчетам, из-за пандемии количество покупателей сократилось от 25 до 50 процентов. Больше всего пострадали торговые центры закрытого типа, за ними следуют торговые центры с торговыми площадками и аутлет-центрами. Трафик не увеличится до тех пор, пока миллионы людей не пройдут вакцинацию и коронавирус не утихнет. Но на данный момент, поскольку число случаев заражения COVID-19 растет по всей стране, Центр контроля заболеваний на прошлой неделе рекомендовал людям избегать покупок в закрытых помещениях.
В некоторых регионах вероятен очередной виток карантина. Решающее значение для выживания торговых центров имеет более широкое использование открытых пространств для размещения всплывающих окон, пунктов выдачи посылок, выставок, ресторанов на открытом воздухе и даже кинотеатров, которые Walmart запустил прошлым летом.
Центры под открытым небом имеют преимущество перед закрытыми торговыми центрами. Считается, что они более защищены от распространения вируса и лучше приспособлены для социального дистанцирования и общения. “Это прогулка на целый день, и это то, что нужно каждому”, — сказала Саманта Дэвид, президент WS Development, описывая привлекательность объектов своей компании под открытым небом, в том числе Royal Poinciana Plaza в Палм-Бич.
Она считает, что такие помещения отнимают долю рынка у закрытых торговых центров и центральных улиц. “Мы смогли успешно разместить некоторое количество прихожан, приняв строгие меры безопасности. Это не собрание групп, это собрание внутри вашей собственной группы.
Люди принимают меры предосторожности, но в то же время наслаждаются жизнью”, — сказал Дэвид. “В отеле Royal Poinciana вы можете выпить чашечку кофе, посидеть на свежем воздухе в красивом внутреннем дворике с пальмами, провести время с детьми на лужайке. То же самое происходит с нашей недвижимостью в Бостоне и Тампе”, соответственно, в Бостонском морском порту и центре стиля жизни Гайд-Парк Виллидж. “Люди могут подышать свежим воздухом и расслабиться, почти как в парках.
В то же время они покупают то, что хотят, и едят то, что хотят”.
В июне прошлого года в Royal Poinciana была организована программа, по которой розничные продавцы могли выносить товары на улицу. “Это стало приятным общественным мероприятием, поводом пойти с другом, и это привлекло людей в магазины”, — сказал Дэвид. Также были организованы занятия для детей совместно с балетом Палм-Бич и другими культурными учреждениями.
По иронии судьбы, по словам Дэвида, лето в Роял-Пойнчиана было лучшим за всю его историю, чему способствовали переезды северян во Флориду и обширные территории, включая Уэст-Палм-Бич, Дель-Рей и Бока-Ратон. В Бостонском морском порту “мы открыли 10 предприятий во время пандемии, в то время как на Ньюбери-стрит [престижном торговом центре Бостона] были серьезные проблемы”, — сказал Дэвид. “Морской порт находится на воде, там есть прекрасная лужайка для отдыха, и мы запланировали несколько необычных мероприятий для отдыха.
Пока вы проводите отличные мероприятия, которые безопасны и проводятся на свежем воздухе, люди будут приходить”.
